Vragen van de leden Koerhuis (VVD) en Ronnes (CDA) aan de minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over verlagen van administratieve
lasten en overhead bij woningcorporaties. (ingezonden 28 december 2017)
Vraag 1:
Kent u het bericht “Kosten vastgoedbeheer woningbouwcorporaties bijna twee
keer zo hoog dan kosten vastgoedbeheer particuliere markt”?
Ja.
Vraag 2:
Deelt u de mening dat lagere administratieve lasten en overhead
woningcorporaties helpen bij het uitvoeren van hun kerntaken? Zo nee, waarom
niet?
Over het verlagen van administratieve lasten heb ik uw Kamer op 5 december jl.
een brief1
gestuurd. In die brief heb ik onder andere aangegeven dat een
verantwoorde verlaging van de administratieve- en toezichtslasten meer ruimte
schept bij corporatieprofessionals voor de uitvoering van hun publieke taken.
Daarnaast zal een vermindering van de administratieve lasten leiden tot lagere
bedrijfslasten in de sector.
Wat betreft het verlagen van de beheer- en onderhoudskosten ben ik van mening
dat een efficiënte inzet van de financiële middelen corporaties helpt bij het
uitvoeren van hun kerntaken. Het streven naar een efficiënte inzet van financiële
middelen is echter niet noodzakelijkerwijs hetzelfde als streven naar de laagste
kosten. Corporaties verschillen van private verhuurders en vastgoedbeheerders
omdat zij ook wettelijk opgedragen taken hebben; corporaties zijn zogenaamde
toegelaten instellingen op grond van de Woningwet. Dit ontslaat hen niet van de
plicht om te komen tot een efficiënte inzet van financiële middelen maar betekent
ook dat er een bepaald minimum aan kosten gemaakt moet worden om de
kerntaken naar behoren uit te voeren.
Vraag 3:
Is het waar dat personeelskosten van woningcorporaties hoger zijn dan van
particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe zouden deze kosten verlaagd
kunnen worden? Hoeveel euro zou dit opleveren voor de corporatiesector en per
corporatiewoning, als de kosten zouden dalen naar het gemiddelde van
particuliere verhuurders?
Door het ontbreken van cijfers van private verhuurders en vastgoedbeheerders is
een dergelijke vergelijking niet mogelijk. Wel kan in algemene zin worden gesteld
dat de organisaties op een aantal zaken van elkaar verschillen. Woningcorporaties
zijn toegelaten instellingen en moeten wettelijk opgedragen taken vervullen en
daaruit voortvloeiende vereisten naleven. Voorbeelden hiervan zijn regels op het
gebied van woningtoewijzing, leefbaarheid en wettelijke vereisten op het gebied
van governance en verantwoording. Deze regels gelden niet, of niet in die mate
voor private verhuurders. Ondanks de verschillen kunnen corporaties leren van
private verhuurders en vastgoedbeheerders. Ik moedig de sector dan ook aan
hierover het gesprek aan te gaan.
In de corporatiesector is een dalende trend van de personeelskosten te zien. Uit
de Aedes Benchmark 20172
blijkt dat de personeelskosten tussen 2013 en 2016
met 32% zijn gedaald (zie tabel 1). De daling in personeelskosten zorgt ook voor
een daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten van woningcorporaties (zie tabel
1). In de periode 2013-2016 zijn de bedrijfslasten met 23% gedaald.
Tabel 1: Personeelskosten per verhuurbare eenheid
2013 2014 2015 2016
Personeelskosten per
verhuurbare eenheid (€)
487 392 358 333
Bedrijfslasten per
verhuurbare eenheid (€)
1.025 923 853 790
Bron: Corporaties leren, huurders profiteren. Rapportage Aedes
benchmark 2017, www.aedes.nl
De beschikbare cijfers uit de markt laten, met de eerder genoemde verschillen
tussen deze organisaties, zien dat er mogelijk nog een verdere verbetering
mogelijk is. Ik zal dan ook blijven monitoren of de dalende trend in bedrijfslasten
wordt gecontinueerd.
In mijn brief van 5 december 2017 over het verlagen van de administratieve
lasten heb ik reeds aangegeven samen met de sector te werken aan een verlaging
van de administratieve lasten, in onder meer wetgeving en door middel van
vermindering in de informatie-uitvraag. Een daling van de administratieve lasten
zal ook kunnen bijdragen aan lagere bedrijfslasten bij woningcorporaties.
Vraag 4:
Is het waar dat onderhoudskosten van woningcorporaties hoger zijn dan van
particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe kunnen deze kosten verlaagd
worden? Zou dit bijvoorbeeld kunnen door onderhoud aan te besteden? 4)
Hoeveel euro zou dit opleveren voor de corporatiesector en per corporatiewoning,
als de kosten zouden dalen naar het gemiddelde van particuliere verhuurders?
Volgens de cijfers van Vastgoedmanagement Nederland (VGM), de
belangenbehartiger van vastgoed- en VvE-managers, zijn de onderhoudskosten
van corporaties hoger dan het gemiddelde van een steekproef onder VGM-leden.
De cijfers zijn in tabel 2 opgenomen. Het 1-op-1 vergelijken van deze cijfers is
lastig. Het wordt uit de cijfers van VGM niet duidelijk of er gecorrigeerd is voor het
verschil in samenstelling van de portefeuilles van woningcorporaties, private
verhuurders en vastgoedbeheerders.
Corporaties hebben als kerntaak het verhuren van betaalbare woningen voor de
inkomensdoelgroep. Daarom kiezen zij veelal voor het doorverhuren van
woningen, in plaats van het uitponden van een woning na 15 of 20 jaar om een
bepaald gewenst financieel rendement te behalen. Mede om deze reden is het
bezit van corporaties veelal ouder dan dat van bedrijfsmatige private verhuurders
en het onderhoud van oudere woningen is duurder. Ook hebben corporaties een
relatief omvangrijk aandeel woningen in wijken met grote
herstructureringsopgaven. Dit vraagt extra beheer- en onderhoudskosten om
verloedering van de buurt te voorkomen, niet zelden als onderdeel van
prestatieafspraken met gemeenten en huurders waartoe corporaties gehouden
zijn.
Ten aanzien van uw vraag over aanbesteding: professioneel opdrachtgeverschap
en het aanbesteden van opdrachten dragen bij aan een betere prijskwaliteitverhouding.
Ik hecht er daarom ook belang aan dat de sector zich verder
ontwikkelt wat betreft het professionaliseren van opdrachtverstrekking en het
gebruik van aanbesteden. Corporaties maken ook al gebruik van aanbestedingen.
Daarnaast wordt professioneel opdrachtgeverschap door Aedes gestimuleerd,
bijvoorbeeld met de Leidraad Aanbesteden uit 2017.
Vraag 5:
Is het waar dat huisvesting, IT en algemene kosten van woningcorporaties hoger
zijn dan van particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe zouden deze
kosten verlaagd kunnen worden? Hoeveel euro zou dit opleveren voor de
corporatiesector en per corporatiewoning, als de kosten zouden dalen naar het
gemiddelde van particuliere verhuurders?
VGM maakt een vergelijking tussen de bedrijfslasten van woningcorporaties in
2015 (€752 per woning3
) en de gemiddelde beheerfee (€281 per woning) op basis
van een steekproef onder enkele leden van de VGM. Uit de vergelijking wordt niet
duidelijk uit welke kosten de beheerfee is opgebouwd en wat de samenstelling is
van de steekproef. Daarmee is een vergelijking niet mogelijk, noch een reële
inschatting te geven van het besparingspotentieel. Zoals gezegd vertonen de
bedrijfslasten voor woningcorporaties (hierin zijn onder meer kosten van
huisvesting en IT opgenomen) tussen 2013 en 2016 een dalende trend.
Vraag 6:
Bent u bereid om samen met relevante organisaties uit het veld, zoals Aedes,
Vastgoed Management Nederland en Woonbond in gesprek te gaan om te bezien
hoe administratieve lasten en overhead van woningcorporaties verlaagd kunnen
worden?
In mijn brief van 5 december heb ik aangegeven samen met de sector en
betrokken partijen verder te werken aan het verlagen van de administratieve
lasten. Het verlagen van de overhead is afhankelijk van de bedrijfsvoering van
elke corporatie. De Autoriteit woningcorporaties houdt ook toezicht op de
efficiëntie en doelmatigheid van individuele woningcorporaties en kan als daartoe
aanleiding is nader onderzoek doen.
Vraag 7:
Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het nog te plannen AO
Woningcorporaties van de commissie Binnenlandse Zaken?
Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.
1 Kamerstuk 29453, nr. 461.
2 Corporaties leren, huurders profiteren. Rapportage Aedes benchmark 2017, www.aedes.nl
3 VGM trekt de leefbaarheidsuitgaven (€101) af van de bedrijfslasten 853, waardoor zij op
€752 per woning uitkomen.