2017Z13915
Vragen van de leden Ronnes en Van den Berg (beiden CDA) aan de ministers van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en van Financiën over erfpacht in
Amsterdam (ingezonden 19 oktober 2017).
Antwoord van minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
mede namens de minister van Financiën.
Vraag 1
Kent u het bericht «Overstapper kan onzekere erfpacht nu vastnagelen»?1
Ja.
Vraag 2
Bent u van mening dat erfpachters die onroerend goed in erfpacht hebben, van
overheden voldoende consumentenbescherming genieten? Zo nee, waarom niet?
Zo ja, op welke wijze worden de onroerend goed bezitters in bijvoorbeeld
Amsterdam of op de Waddeneilanden die een pand in erfpacht hebben,
beschermd?
De inhoud van het recht van erfpacht wordt bepaald door de wettelijke regeling
van titel 5.7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en hoofdzakelijk door partijen in de
akte van vestiging en op grond daarvan eventueel toepasselijke algemene
voorwaarden. Daarnaast spelen de eisen van redelijkheid en billijkheid een rol, die
impliceren dat de redelijkheid en billijkheid zowel aanvullend als beperkend
kunnen werken ten opzichte van wat is overeengekomen (artikel 6:248 BW). Bij de
aankoop van een erfpachtrecht rust op de makelaar en notaris een
informatieplicht, de koper zal daarom ook dienen te worden geïnformeerd over de
inhoud van zijn erfpachtrecht. Van de erfpachter zelf mag ook verwacht worden
dat hij zichzelf voldoende informeert. Bij geschillen staat de weg naar de
burgerlijke rechter open. Voor de erfpacht in Amsterdam en op de
Waddeneilanden geldt bovendien dat de erfverpachters veelal gebonden zijn aan
de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Hiermee wordt erfpachters
voldoende bescherming geboden.
Vraag 3
Kent u de overstapmogelijkheden in Amsterdam waarmee erfpachters zich kunnen
aanmelden voor een overstap naar de «eeuwigdurende erfpacht»? Zo ja, vindt u
dat de bescherming van deze consumenten gelijkwaardig is aan de bescherming
van klanten van financiële organisaties?
Erfpacht is een zakelijk recht en valt onder de werking van het BW. Middels de
erfpachtovereenkomst hebben de woningeigenaren een privaatrechtelijke
overeenkomst (via de vestigingsakte van de erfpacht) die hen het recht geeft om
gebruik te maken van de grond, al dan niet tegen een vergoeding, de canon. De
overstapmogelijkheid naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam is een nieuwe
mogelijkheid die de waardeontwikkeling na overstap niet meer, zoals sinds
invoering van erfpacht in Amsterdam in 1896, aan de gemeenschap laat
toekomen, maar aan de erfpachter. De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is
een vrijwillige keus. De erfpachter kan er ook voor kiezen om niet over te stappen
en in het voortdurende stelsel te blijven. Voor erfpachtovereenkomsten gelden de
normen van redelijkheid en billijkheid, die impliceren dat de erfverpachter en
erfpachter over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten
houden (zie naast titel 5.7 BW, de artikelen 6:2 en 6:248 van het BW). Dit betekent
dat de erfpachter voldoende informatie dient te krijgen over de belangrijkste
kenmerken van de erfpachtovereenkomst. Deze zijn, naast in wettelijke
voorschriften, vastgelegd in de vestigingsakte. Bij geschillen staat de weg naar de
burgerlijke rechter open. Bovendien dienen overheden als erfverpachter zich te
houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Op deze manier
worden consumenten voldoende beschermd.
Vraag 4
Deelt u de overtuiging dat alle financiële producten voor de klant begrijpelijk
moeten zijn, zodat de klant een goede afweging kan maken bij het aangaan van
een overeenkomst met grote financiële gevolgen? Zo ja, is dat bij de genoemde
erfpachtsituaties het geval?
Net als bij een financieel product is het belangrijk dat de erfpachtovereenkomst
voor de consument begrijpelijk is. Zowel de erfverpachter, als de makelaar en de
notaris hebben hierbij een informatieplicht. Zij dienen de koper te informeren over
de erfpacht en de geldende voorwaarden. De overstapregeling naar
eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam biedt de erfpachter de
mogelijkheid om het huidige, voortdurende erfpachtcontract (waarbij de
grondwaarde en de overeenkomst na afloop van het tijdvak worden herijkt) om te
zetten naar een eeuwigdurend erfpachtcontract (waarbij geen sprake meer zal zijn
van herijking). Het is belangrijk dat de erfverpachter transparant is over de nieuwe
voorwaarden, de grondwaarde en de bijbehorende jaarlijkse canonbetaling. Dit
doet de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld met behulp van de website en het
Overstapportaal waar veel informatie te vinden is. Op de website staat ook een
rekentool die erfpachters inzicht geeft in de actuele grondwaarde en de varianten
voor jaarlijkse canonbetaling dan wel de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht.
Daarnaast organiseert de gemeente Amsterdam een informatiemarkt over
eeuwigdurende erfpacht en andere bijeenkomsten waar erfpachters vragen
kunnen stellen en informatie kunnen ontvangen. Naast een informatieplicht geldt
een onderzoeksplicht voor de erfpachter. Het is om die reden aan de erfpachter
om zich goed te informeren over de verschillen tussen de huidige
erfpachtovereenkomst en de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht.
Alleen de erfpachter kan hier een afweging over maken, waarbij de eigen
verwachtingen omtrent de prijsontwikkeling en persoonlijke voorkeuren een grote
rol spelen.
Vraag 5
Kent u de ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk en Noorwegen waar bij wet
geregeld wordt dat de bescherming van erfpachters verbeterd wordt?2
Zo ja, zou u
kunnen aangeven of deze ontwikkeling ook voor Nederland gewenst zou kunnen
zijn, nu uitspraken vooral ingegeven zijn vanwege gerechtelijke uitspraken die
door het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) zijn gedaan?3
In het Verenigd Koninkrijk is in hoofdzaak sprake van particuliere erfpacht waarbij
de erfverpachter eenzijdig voorwaarden kan opleggen die tot aanzienlijke
verhogingen van de canon leiden, soms ook gedurende de looptijd. Om die reden
vindt in het Verenigd Koninkrijk nu een consultatie plaats waarbij op basis van
stellingen reacties uitgelokt worden om punten voor mogelijke wetgeving te
inventariseren.
In Noorwegen gaat het eveneens in hoofdzaak om particuliere erfpacht. Hierbij
schoot juist de bescherming van de erfverpachter tekort. Een Noorse wet uit 2004
ontnam de erfverpachter het recht om een erfpachtovereenkomst aan te passen
aan de actuele marktomstandigheden bij het einde van de looptijd van de
overeenkomst. Uitsluitend inflatiecorrectie werd toegelaten, terwijl de grondprijzen
aanzienlijk meer waren gestegen dan de inflatie. Na de nationale procedures
doorlopen te hebben, komt het EHRM tot het oordeel dat de wet strijdig is met art.
1 van het Eerste Protocol (EP) van het Europees Verdrag voor de Rechten van de
Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De bijzonder lage vergoeding, die in
geen verhouding staat tot de waarde van de grond van de erfverpachter, is niet
gerechtvaardigd. Het EHRM oordeelt dat deze wetgeving in strijd is met art. 1 EP
van het EVRM omdat de benadeling van de erfverpachters disproportioneel is.
In beide gevallen gaat het om ontwikkelingen die met name van toepassing zijn
op particuliere erfpacht.
Bij erfpacht wordt een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten. Hierop zijn, zoals
ook aangegeven in de antwoorden 2 en 3, onze regels van het BW van toepassing.
Voor wat betreft de in vraag 2 aangevoerde voorbeelden, Amsterdam en
Waddeneilanden, gaat het veelal om erfpacht waarop bovendien de algemene
beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn.
Op grond van het bovenstaande zie ik in de ontwikkelingen in het Verenigd
Koninkrijk en Noorwegen geen aanleiding voor een andere inrichting van de
bescherming in het Nederlandse erfpachtrecht.
Vraag 6
Klopt het dat bij u om vernietiging is gevraagd van een drietal raadsbesluiten van
Amsterdam inzake erfpacht? Kunt u aangeven op welke termijn daarover een
besluit verwacht kan worden?
Ik heb het verzoek ontvangen om twee beslissingen van de gemeenteraad van
Amsterdam inzake de vernieuwing van het erfpachtstelsel, zoals genomen op 28
juni 2017, bij de Kroon voor te dragen voor vernietiging. Op dat verzoek heb ik
afwijzend beschikt.
1https://www.parool.nl/amsterdam/overstapper-kan-onzekere-erfpacht-nuvastnagelen~a4519402/
2 https://www.gov.uk/government/news/crackdown-on-unfair-leasehold-practices
3 Europees Hof voor de rechten van de mens (EHRM) van 12 juni 2012 (zaken 13221/08 en
2139/10).