1617
Vragen van het lid Koerhuis (VVD) aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties over het wantrouwen van gemeenten in beleggers van
middenhuurwoningen (ingezonden 27 februari 2018).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 30 maart 2018)
Vraag 1
Kent u het bericht «Gemeenten wantrouwen beleggers en dat frustreert bouw
middeldure huurwoningen»?1
Ja.
Vraag 2
Bent u op de hoogte van het huidige woningtekort?
Ja.
Vraag 3
Deelt u de mening dat de bouw van middenhuurwoningen belangrijk is om
meer mensen kans op een goed en betaalbaar huis te geven?
Ik deel deze mening. Meer woningen in het middenhuursegment zijn onder
andere nodig voor starters en jonge gezinnen. Met name in gemeenten met
een gespannen woningmarkt, zoals de grote steden, hebben deze groepen
moeite om een betaalbare woning te vinden. Op dit moment blijft daar het
aanbod van middenhuurwoningen achter bij de vraag. Ik heb u recent de
kabinetsreactie gestuurd op de aanbevelingen van de voorzitter van de
Samenwerkingstafel middenhuur2.
Hierin kondig ik een aantal maatregelen aan om meer woningen in het middenhuursegment tot stand te laten komen,
en ook mogelijkheden om deze woningen te bestemmen voor een doelgroep
en te behouden in het segment. De verantwoordelijkheid voor het bouwen
van middenhuurwoningen ligt op lokaal niveau. Ik roep daarom lokale
partijen op om met elkaar aan de slag te gaan om samen goede afspraken te
maken over meer middenhuur.
Vraag 4
Deelt u de mening dat de miljarden, die beschikbaar zijn voor investeringen
in middenhuurwoningen, moeten worden gebruikt om te bouwen, bouwen,
bouwen?
Het vertrouwen tussen beleggers en decentrale overheden is wezenlijk voor
de bijdrage die investeringen van private partijen kunnen leveren aan
woningbouw, en specifiek voor meer middenhuur. Ik ben er van overtuigd dat
de gezamenlijke intenties en de bereidwilligheid vanuit beleggers en
gemeenten aanwezig is, en dat een betere bekendheid van partijen onderling
met elkaar hieraan kan bijdragen. Het rapport van de STEC groep toont dat
gemeenten en beleggers elkaar beter kunnen vinden, en ook dat er nog een
wereld valt te winnen.
Vraag 5
Wat is uw reactie op de uitkomst van het onderzoek van het adviesbureau dat
40% van de gemeenten bang is dat beleggers middeldure huurwoningen snel
doorverkopen?3
Het rapport van de STEC groep geeft aan dat 40% van de deelnemende
gemeenten bang is dat beleggers middenhuurwoningen snel doorverkopen.
Deze zorg is met name buiten de G4/G32 groot. De Samenwerkingstafel
middenhuur heeft laten zien dat een aantal beleggers bereid is om afspraken
te maken met gemeenten over het behouden van woningen voor het
middenhuursegment. Dit zijn veelal private afspraken die gemaakt worden bij
de gronduitgifte. In een aantal steden hebben beleggers aangegeven dat
heldere kaders vanuit de gemeente zorgen voor een gelijk speelveld
waardoor de bouw van middenhuurwoningen tot stand komt.
Het gesprek met elkaar aangaan in bijvoorbeeld de vorm van een lokale
samenwerkingstafel of een lokale woonvisie is een goede manier om
afspraken te maken. Voor gemeenten die daar behoefte aan hebben, bied ik
ondersteuning door middel van het Expertteam Woningbouw. Dit Expertteam
kan helpen in het bieden van specifieke kennis, maar ook bij het opzetten van
een lokale samenwerkingstafel.
Vraag 6
In hoeverre zijn gemeenten op de hoogte gebracht van de algemene
maatregel van bestuur Middenhuur, waarin gemeenten specifiek grond
kunnen toewijzen aan de bouw van middenhuurwoningen en «uitponden»
tegen kunnen gaan? Waarom wordt deze mogelijkheid niet gewoon gebruikt
om afspraken te maken tussen gemeenten en beleggers?
De mogelijkheid om middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan is
opgenomen in het door het Rijk en VNG samengesteld document «Gemeentelijk
instrumentarium middenhuur».4 Hierin staan alle instrumenten
beschreven die gemeenten tot hun beschikking hebben om te zorgen dat er
middenhuurwoningen worden gebouwd, maar ook beschikbaar zijn en
behouden blijven voor de doelgroep. Dit document is zowel door het Rijk als
de VNG regelmatig onder de aandacht gebracht, zoals bij het VNG-congres,
het congres «Middag van de Middenhuur» en via de VNG-nieuwsbrief.
Daarnaast is het gemeentelijk instrumentarium steevast genoemd tijdens
bijeenkomsten van de lokale samenwerkingstafels onder leiding van Rob van
Gijzel.
Of en in welke mate een gemeente gebruik maakt van de mogelijkheid om
middenhuur op te nemen, hangt af van de lokale situatie. Het is aan de
gemeente om te bepalen welk instrument leidt tot de gewenste voorraad;
daar waar de gemeente en belegger tot private afspraken kunnen komen, of
waar de gemeente via een tender reeds voorwaarden kan stellen aan het
gebruik van de grond, is het niet altijd nodig om ook het instrument van het
bestemmingsplan in te zetten. Ik blijf met gemeenten in gesprek over welke
mogelijkheden zij kunnen benutten.
Vraag 7
Wat is uw reactie op de uitkomst van het onderzoek van het adviesbureau dat
18% van de gemeenten het moeilijk vindt om afspraken te maken over het
behalen van maatschappelijke doelen, zoals leefbaarheid en schuldhulpverlening?
Ik wil benadrukken dat het rapport van de STEC-groep laat zien dat maar
liefst 82% van de deelnemende gemeenten heeft aangegeven neutraal of
goed zaken te kunnen doen met beleggers over deze onderwerpen. Dat geeft
aan dat er op dit terrein al veel goed werk wordt verricht.
Ook hier is het van belang om met elkaar in gesprek te gaan bijvoorbeeld in
de vorm van een lokale samenwerkingstafel of in het kader van de woonvisie.
Verder verwijs ik graag naar de mogelijkheden die het Expertteam Woningbouw
biedt om gemeenten te ondersteunen.
Vraag 8
Deelt u de mening dat leefbaarheid van woonwijken belangrijk is? In hoeverre
is het mogelijk dat beleggers in middenhuurwoningen leefbaarheid kunnen
bewaken en kunnen kijken «wat er leeft achter de deur»? In hoeverre zijn er
andere regels nodig om te zorgen dat verhuurders recht krijgen om hun
huurwoningen te bezoeken?
Verhuurders kunnen huurders aanspreken. Voor elke huurder, ook die van een
middenhuurwoning, gelden namelijk wettelijke regels die bijdragen aan
leefbaarheid. Zo dient elke huurder zich te gedragen zoals een goed huurder
betaamt. Ook kan een huurovereenkomst worden beëindigd, met tussenkomst
van de rechter, indien een huurder zorgt voor ernstige overlast. Ik zie
dan ook geen reden om hiervoor met andere regels te komen.
Vraag 9
Deelt u de mening dat het belangrijk is dat mensen in schuldhulpverlening
kunnen doorstromen naar een goedkopere woning om kosten te besparen?
Wie heeft hierin een taak en hoe kijkt u daarbij aan tegen de rol van
gemeenten, corporaties en beleggers? Deelt u de mening dat dit een taak is
van corporaties en niet van beleggers in middenhuurwoningen? Welke
concrete maatregelen moeten worden genomen om mensen te laten
doorstromen naar een goedkopere corporatiewoning?
Aan problematische schulden liggen dikwijls verschillende oorzaken ten
grondslag, zoals psychosociale factoren, relatieproblemen, gezondheid, een
verslaving of de woonsituatie. Het is belangrijk om bij het oplossen van de
financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo
mogelijk weg te nemen. Bij mensen die zich melden bij de schuldhulpverlening
gaat het zeker niet alleen om mensen met een laag inkomen, uitkering
of mensen zonder eigen woning. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor
(integrale) schuldhulpverlening. Zij zullen samen met de schuldenaar naar
een structurele oplossing zoeken om zijn of haar financiële problemen op te
lossen. Daarbij zal rekening gehouden moeten worden met de individuele
omstandigheden en dus maatwerk worden geleverd. De financiële positie van
de schuldenaar zal gestabiliseerd moeten worden, waarbij onder andere de
uitgaven en inkomsten met elkaar in evenwicht worden gebracht. In dat kader
kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten, zowel in geval van een eigen
woning als van een huurwoning, worden verlaagd. Per situatie wordt bezien
hoe dat kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere
corporatiewoning kan in principe in individuele gevallen tot de mogelijkheid
behoren als zij behoren tot de doelgroep van de corporatie.
Vraag 10
Wat gaat u doen om te zorgen dat gemeenten genoeg grond beschikbaar
stellen zodat het beschikbare geld wordt gebruikt om meer middenhuurwoningen
te bouwen?
Het woon- en grondbeleid is een lokale aangelegenheid. Ik ondersteun waar
mogelijk gemeenten bij het bouwen van voldoende (middenhuur)woningen.
Enkele van deze acties heb ik in mijn eerdere antwoorden al uitgebreid
beschreven, zoals het Expertteam Woningbouw, lokale samenwerkingstafels,
de aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening en het informatiedocument
«Gemeentelijk instrumentarium middenhuur».
Voor wat betreft het beschikbaar stellen van grond wil ik nog opmerken dat
niet alle gemeenten zelf (voldoende) geschikte grondposities in handen
hebben. Ook andere partijen met grondposities zijn hier aan zet. De gemeente
kan wel een rol spelen waar het gaat om het snel doorlopen van procedures
rondom bijvoorbeeld bestemmingswijzigingen. Daarbij kan ook gebruik
worden gemaakt van de Crisis- en herstelwet.
1 https://fd.nl/economie-politiek/1242683/gemeenten-wantrouwen-beleggers-en-dat-frustreertbouw-middeldure-huurwoningen?utm_source=nieuwsbrief&utm_campaign=fdochtendnieuwsbrief&utm_medium=email&utm_content=20180222&s_cid=671
2 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2018/03/13/kamerbrief-kabinetsreactierapport-samen-bouwen-aan-middenhuur
3 idem
4 www.huurregelgeving.nl/gemeentelijk-instrumentarium-middenhuur