2017Z16144
Vragen van het lid Koerhuis (VVD) aan de minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties over het bericht ‘Woningcorporaties vragen te weinig
geld voor luxere woningen’ (ingezonden 23 november 2017)
1
Kent u het bericht ‘Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere
woningen’ 1) en het rapport ‘Het huurbeleid van woningcorporaties’? 2)
Het bericht en het rapport ken ik.
2
Wat vindt u van de conclusie van het Centraal Planbureau (CPB) dat
woningcorporaties met luxere woningen relatief meer korting geven ten
opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe
woningen, met alle negatieve gevolgen voor de wachtlijsten en de
doorstroming van dien?
De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale
huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Om aan deze kerntaak te
voldoen vragen de corporaties een huur die onder het maximale niveau
volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt.
Als gevolg van aanpassingen in het bouwbesluit is de kwaliteit van
nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast streven
corporaties soms naar een hogere dan minimale kwaliteit, zoals bij
duurzaamheid, en werden in de jaren tot de crisis relatief ruimere woningen
gebouwd. Dit komt tot uiting in een hoger aantal WWS punten.
De ruimte om de kwaliteitsverschillen tot uiting te brengen in de huurprijzen
is beperkt, omdat bij toewijzing de huurprijzen aan de bovenzijde worden
begrensd door de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens), en sinds de
invoering van passend toewijzen in 2016 ook door de aftoppingsgrens bij
toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden. De huursomwetgeving tenslotte legt
beperkingen op aan de huurverhogingen die na woningtoewijzing nog
mogelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk dat corporaties hun woningvoorraad zo efficiënt
mogelijk benutten en blijven inzetten op doorstroming van midden en hogere
inkomens naar de vrije huursector en de koopsector.
Maar corporaties moeten vooral ook kleiner en goedkoper bouwen. Uit de
Staat van de volkshuisvesting 2017 blijkt dat corporaties dit vanaf 2014 ook
doen. Dit is een gevolg van de passendheidsnorm en de focus op doelgroep
die sinds de invoering van de Woningwet 2015 is versterkt. De
heffingsvermindering in de verhuurderheffing bij realisatie van woningen
onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag blijkt ook effectief.
3
Welke oplossingsrichtingen ziet u om de aansluiting tussen huurprijzen en de
kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en zo de doelmatigheid van de
corporatiesector te vergroten? Deelt u de mening dat het invoeren van een
normhuur in de huurtoeslag hieraan zou bijdragen? Zo nee, waarom niet?
Bij een normhuurstelsel in de huurtoeslag wordt de huurtoeslag niet
gekoppeld aan de betaalde huur maar aan een genormeerde huur die
afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. Een genormeerde huur in de
huurtoeslag kan de prikkel voor huishoudens versterken om een betere
afweging te maken tussen prijs en kwaliteit, maar vergt een ingrijpende
verandering in het stelsel met forse inkomenseffecten, welke bij eventuele
introductie ook beschouwd moeten worden. De met de Wet Doorstroming
Huurmarkt doorgevoerde wijzigingen met betrekking tot
inkomensafhankelijke huurverhogingen en meer mogelijkheden voor
tijdelijke contracten zullen op termijn bijdragen aan de verbetering van de
aansluiting tussen huurprijzen en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarnaast
kunnen corporaties ook bijdragen aan een betere aansluiting door kleiner en
goedkoper te bouwen.
4
Hoe is het mogelijk dat een woningcorporatie een woningvoorraad heeft met
een gemiddelde WOZ-waarde van boven de €300.000? Hoe verhoudt dit zich
tot de kerntaken van een woningcorporatie, zoals beschreven in de
Woningwet 2015?
De gemiddelde WOZ waarde van de corporatiewoningen in het gereguleerde
segment was op 31-12-2015 € 136.000. Omdat de WOZ waarde van
corporatiewoningen varieert met de lokale marktprijzen is de spreiding van de
WOZ waarden onder de corporaties groot. De gemiddelde WOZ-waarde van
een DAEB-woning varieert van € 102.000 in Friesland tot € 165.000 in
metropoolregio Amsterdam. Individuele corporaties vertonen een nog grotere
spreiding.
De met de Woningwet 2015 geïntroduceerde marktwaardering van het
corporatiebezit schept een voorwaarde voor een actievere sturing door
corporaties op de samenstelling van hun woningvoorraad en op een
verantwoorde inzet van maatschappelijk bestemd vermogen.
5
Hoeveel woningen met minimaal 146 punten worden nu onder de
liberalisatiegrens verhuurd door woningcorporaties?
Volgens de verantwoordingsgegevens van corporaties over 2016 verhuren
corporaties ca 1 mln. zelfstandige woningen met minimaal 146 punten met
een huur onder de liberalisatiegrens.
6
In welke mate draagt het grote tekort aan middenhuurwoningen bij aan de
relatief hoge prijzen voor middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat
woningcorporaties die woningen met minimaal 146 punten in de sociale
huursector aanbieden een deel van dat tekort in stand houden? Zo nee,
waarom niet?
In welke mate het tekort aan middenhuurwoningen bijdraagt aan de relatief
hoge prijzen van middenhuurwoningen hangt af van de verhouding tussen
vraag en aanbod. Deze varieert per regio en gemeente. Corporaties maken
met gemeenten en bewonersorganisaties afspraken over de omvang en
samenstelling van de sociale voorraad. Als de sociale voorraad ruim genoeg is
kan liberalisatie of verkoop aan beleggers een effectief instrument zijn om het
aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten.
7
Deelt u de mening dat het verkopen en liberaliseren van woningen met
minimaal 146 punten, die nu in de sociale huursector verhuurd worden, een
deel van het tekort in het middenhuursegment kan oplossen? Deelt u ook de
mening dat er van de opbrengst van deze liberalisatie en verkoop, echte
sociale huurwoningen met maximaal 145 punten gebouwd kunnen worden,
en zo een deel van het tekort in het sociale huursegment opgelost kan
worden? Zo nee, waarom niet?
Het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten kan
een deel van het tekort in het middenhuursegment oplossen.
Per 1 april 2017zijn daarom de verkoopregels versoepeld. De gemeentelijke
zienswijze kan vervallen bij verkoop van te liberaliseren woningen
(woningen van hoge kwaliteit met meer dan 146 punten in het
Woningwaarderingsstelsel) als corporaties in afspraken vastleggen
goedkopere, passende voorraad terug te bouwen. Deze regeling is een
stimulans om dure woningen te verkopen en betaalbare woningen terug te
bouwen.
Het is wel aan lokale partijen hierover een afweging te maken op basis van
vraag en aanbod van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen..
8
Hoe is het mogelijk dat 90% van woningcorporaties, die luxere woningen
boven de liberalisatiegrens verhuren, bij mutatie onder de liberalisatiegrens
gaan verhuren? 3)
Bij woningen van toegelaten instellingen met een gereguleerde huur, die voor
mutatie een huur hadden boven de liberalisatiegrens, werd in 90% van de
gevallen de huur bij mutatie verlaagd en daarmee de woning in het
gereguleerde segment gehouden. Bij 10% van deze woningen werd de huur
verhoogd en werd het huurcontract geliberaliseerd.
Bij mutatie beziet de corporatie of de woning nodig is om een huishouden
behorend tot de doelgroep te huisvesten. Hierbij is van belang dat corporaties
woningen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend moeten
toewijzen (een woning moeten aanbieden met een huur onder de
aftoppingsgrens1
die geldt voor het specifieke huishouden). Woningen die
tengevolge van de reguliere of inkomensafhankelijke extra huurstijging boven
de liberalisatiegrens werden verhuurd kunnen na een mutatie weer onder die
grens worden verhuurd.
9
Welke stappen bent u bereid te nemen om woningcorporaties te stimuleren de
te luxe woningen te verkopen om vervolgens bij mutatie te liberaliseren?
In het antwoord op vraag 7 is al aangegeven dat de verkoopregels versoepeld
zijn.
Het kabinet zet in op vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen.
Begin 2018 zal ik naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de
samenwerkingstafel middenhuur o.l.v. de heer van Gijzel u op dit punt nader
informeren.
Ik hecht er wel aan dat afspraken over de omvang en samenstelling van de
sociale voorraad worden gemaakt op lokaal niveau tussen gemeente,
corporatie en bewonersorganisaties. Op dit niveau kan het best beoordeeld
worden of er ruimte en behoefte is om sociale huurwoningen naar het
geliberaliseerde segment over te brengen.
1 € 592,55 voor één en tweepersoons-huishoudens, € 635,05 voor overige
huishoudens.